Guillermo Pérez Luque
La Cámara de Diputados de Santa Cruz comenzó a discutir un régimen propio para controlar la extranjerización de las tierras rurales y proteger áreas consideradas estratégicas, en momentos en que la legislación nacional vuelve a estar en debate.
El proyecto presentado por la diputada Agostina Mora Doldán junto a Carlos Godoy y Carlos Alegría, propone que la Provincia tenga herramientas propias para saber quién posee, controla o se beneficia finalmente de las tierras rurales, incluso cuando detrás de la titularidad formal exista una sociedad o grupo económico.
La iniciativa fue analizada el pasado lunes en la Comisión de Asuntos Constitucionales, que invitó especialmente a Florencia Gómez, exdirectora del Registro Nacional de Tierras Rurales y participante en la elaboración del régimen nacional sancionado en 2011.
Durante su exposición de manera virtual respaldó la posibilidad de que Santa Cruz dicte una normativa provincial y afirmó que, aunque existen discusiones similares en otros distritos, hasta ahora “no se ha aprobado en ninguna de las provincias” una ley de estas características.
Topes diferentes según cada departamento
La propuesta a la que accedió Ahora Calafate toma varios parámetros de la Ley Nacional 26.737. Establece que la titularidad, posesión, tenencia o control extranjero no podrá superar el 15% de la superficie rural de toda Santa Cruz ni el 15% de cada departamento.
Dentro de ese porcentaje, personas o sociedades de una misma nacionalidad extranjera no podrían concentrar más del 30% del cupo permitido.
También fija superficies máximas para un mismo sujeto extranjero, beneficiario final o grupo económico: 30.000 hectáreas en Deseado y Magallanes; 10.000 en Lago Buenos Aires, Río Chico y Lago Argentino; y 20.000 en Corpen Aike y Güer Aike.
La iniciativa además establece que, cuando alguno de esos límites ya se haya alcanzado, no podrán autorizarse nuevas operaciones que aumenten la extranjerización. Sí podrían permitirse aquellas que reduzcan el porcentaje existente.
Según los fundamentos del proyecto, la última información disponible utilizada por sus autores señala que alrededor de 1,9 millones de hectáreas rurales de Santa Cruz estarían en manos extranjeras, equivalentes al 8,11% de la superficie rural provincial, aunque con fuertes diferencias internas. El departamento Magallanes superaría el 25%.
Los datos oficiales nacionales disponibles públicamente indican que ninguna provincia supera actualmente el límite general del 15%, aunque sí existen más de treinta departamentos del país por encima de ese porcentaje. La actualización publicada por el Registro Nacional de Tierras Rurales corresponde a agosto de 2025.
Agua, glaciares y áreas protegidas
El proyecto no se limita a porcentajes de superficie. También propone impedir autorizaciones cuando las operaciones comprendan tierras fiscales rurales provinciales, inmuebles que contengan o sean ribereños de cuerpos de agua permanentes considerados estratégicos, glaciares, ambientes periglaciales, acuíferos o áreas de recarga hídrica.
La prohibición alcanzaría también a áreas naturales protegidas, reservas, parques, monumentos naturales y sus zonas de amortiguación.
Además, las tierras ubicadas en zonas costeras, de frontera o vinculadas con infraestructura crítica y recursos estratégicos requerirían una autorización provincial especial.
Un registro para saber quién está realmente detrás de la tierra
Uno de los puntos que concentró buena parte de la exposición de Gómez fue la dificultad para determinar quién controla efectivamente un inmueble rural cuando su propietario formal es una sociedad.
La exfuncionaria explicó que buena parte de la extranjerización puede producirse no mediante la venta directa del campo, sino a través de la compraventa de acciones de la empresa propietaria.
Puso como ejemplo una sociedad que puede seguir figurando como titular del mismo inmueble en el Registro de la Propiedad, aunque sus accionistas originales hayan vendido posteriormente el control de la compañía a extranjeros.
“No siempre las provincias conocían” esa modificación, explicó, porque el registro inmobiliario podía saber a nombre de qué sociedad estaba la tierra, pero no necesariamente cómo había cambiado después su composición accionaria.
ARCHIVO: Florencia Gómez - exdirectora del Registro Nacional de Tierras Rurales
La iniciativa busca crear un Registro Provincial de Tierras Rurales dentro del Consejo Agrario y un inventario georreferenciado que deberá contener información catastral y dominial, nacionalidad de los titulares, controlantes y beneficiarios finales, pertenencia a grupos económicos y ubicación respecto de recursos o áreas estratégicas.
Los registros de la Propiedad Inmueble, Catastro y Personas Jurídicas tendrían que comunicar cualquier modificación que pueda alterar la titularidad, nacionalidad, control o beneficiario final.
“Los datos hoy no dan cuenta de la verdadera situación”
Durante su exposición on-line Gómez fue particularmente crítica sobre la calidad de la información actualmente disponible. “Los datos hoy no dan cuenta de la verdadera situación en materia de extranjerización de la tierra del país”, señaló ante los diputados.
Por eso propuso que Santa Cruz utilice la eventual ley también como una herramienta para realizar un relevamiento propio, a modo de auditoría, cruzando la información del Registro de la Propiedad, Catastro y los organismos que registran sociedades.
Su observación se relaciona con las modificaciones introducidas en 2016 a la reglamentación nacional. Según explicó, desde entonces las transferencias accionarias deben ser informadas, pero existen debilidades en los mecanismos de control y sanción que pueden dificultar mantener actualizados los datos.
“El problema son las empresas, que es la modalidad en la que se da la transferencia de acciones”, sostuvo, aclarando que no estaba señalando como problema central a extranjeros particulares que compran propiedades individualmente.
Incluso dijo que es posible que en Santa Cruz se hayan producido más transferencias accionarias de las que hoy aparecen reflejadas en las estadísticas, aunque aclaró que no cuenta con datos desagregados que permitan cuantificarlo.
Diputada Agostina Mora Doldan (UPP), autora del proyecto
Un certificado previo para cada operación
La propuesta presentada por la diputada Mora Doldan crea además un Certificado Provincial de Habilitación Territorial, que debería obtenerse antes de concretar cualquier operación alcanzada por la ley.
Ese certificado debería demostrar que se cumplen los límites provinciales, identificar al verdadero beneficiario final y acreditar las autorizaciones nacionales que correspondan.
Sin ese documento, el Registro de la Propiedad no podría inscribir definitivamente la operación. También deberían informarse dentro de los 30 días los cambios societarios que modifiquen el control o beneficiario final de una empresa propietaria de tierras.
El debate sobre los derechos de los extranjeros
Durante la comisión también surgieron preguntas sobre si una legislación provincial de estas características podría entrar en conflicto con los derechos que la Constitución Nacional reconoce a los extranjeros.
Uno de los diputados planteó concretamente esa duda y preguntó también si Santa Cruz dispone hoy de información suficientemente precisa para determinar los porcentajes de extranjerización por departamento.
Gómez respondió que, a su criterio, el esquema no implica prohibir que los extranjeros puedan adquirir tierras sino regular la extensión y las condiciones bajo las cuales pueden hacerlo.
“Se está regulando, no se está cercenando un derecho”, explicó.
Recordó además que el propio proyecto prevé excepciones para extranjeros que acrediten residencia prolongada, vínculos familiares y arraigo efectivo en Santa Cruz.
De hecho el articulado contempla, por ejemplo, excepciones para quienes acrediten diez años de residencia permanente en Argentina (los últimos cinco en Santa Cruz) o determinadas situaciones de residencia provincial y vínculos familiares con argentinos.
La iniciativa aparece además en un contexto de discusión sobre el futuro de la Ley Nacional 26.737.
El DNU 70/2023 dispuso su derogación, pero una medida cautelar restituyó su vigencia y esa situación continúa reconocida actualmente por el propio sitio oficial del Registro Nacional de Tierras Rurales.
El proyecto provincial busca precisamente que Santa Cruz cuente con un régimen propio que no dependa de eventuales modificaciones futuras de la legislación federal.
En los fundamentos, Mora Doldán sostiene que la Provincia necesita instrumentos “propios, estables y permanentes” para saber quién controla sus tierras, limitar concentraciones excesivas y preservar territorios vinculados con agua, recursos naturales y producción.
Gómez coincidió con ese enfoque y sostuvo ante la comisión que Santa Cruz podría partir del relevamiento ya realizado a nivel nacional, actualizarlo y construir a partir de allí su propia línea de base.
Por ahora, el proyecto continúa en comisión y no obtuvo despacho.
